Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Как продавать комнату в коммунальной квартире». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Когда квартира причислена к категории собственности общедолевой и все соседи законно владеют определенной долей, тогда понадобится получить официальное разрешение у всех соседей.
Данная статья подробно объяснит все возникающие вопросы и тонкости при осуществлении этого вида сделок, обозначит, как правильно действовать в этой ситуации. Иными словами, владельцами комнат, как правило, выступают посторонние друг для друга люди, которые проживают на условиях, схожих с общежитием. Но формально это одна квартира, находящаяся в общей долевой собственности, аналогичная, к примеру, трёхкомнатному жилью, принадлежащему в равных частях семье из трёх человек. Продажа такой недвижимости законом разрешена, но процедура имеет несколько дополнительных моментов, выполнение которых является обязательным.
Содержание:
Продажа с зарегистрированными лицами
Иногда другие собственники помещений в квартире уклоняются от получения уведомлений. Как тогда получить отказ соседей от преимущественного права покупки? Сразу стоит отметить, что согласие соседей в коммунальной квартире на продажу одной из комнат, совсем не обязательно. Продавцу нужно лишь иметь доказательства того, что он выполнил требование закона и в первую очередь предложил соседям выкупить его комнату.
Иногда оба этих способа не подходят абсолютно. Например, сосед потерял паспорт или проживает в другом регионе. Иногда собственников очень много и собрать всех их в одном месте просто нереально. Что необходимо предпринять, перед тем как продать комнату?
Какую комнату можно продать — приватизированную или муниципальную?
Преимущественное право на покупку такого объекта могут использовать лишь жильцы, которые заранее приватизировали свои комнаты, оформив жилье в приватную собственность.
Во-первых, владелец комнаты обязательно должен быть собственником отчуждаемого жилья, так как комнату можно продать только в приватизированной коммунальной квартире.
Предложить купить комнату в первую очередь необходимо соседям. Именно эти лица в соответствии с действующим законодательством имеют на это преимущественное право покупки. Если их несколько – они имеют равные права между собой в вопросе приобретения жилья.
Это помещение, которое является общей собственностью нескольких граждан Российской Федерации. Каждый из граждан имеет свою долю в помещении, которая может включать в себя кухню, коридор, санузел.
Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире
Некоторые люди до сих пор проживают в коммуналках, и нередко сталкиваются с трудностями при осуществлении сделок с ним. Продажа комнаты в коммунальной квартире многих ставит в тупик, так как не все знают, как это юридически грамотно осуществить сделку.
Комнаты пользуются большим спросом. И рискует тут, скорее, покупатель. Склочные соседи в коммуналке — беда непоправимая.
Прежде чем заключить сделку, нужно убедиться, что продавец может подтвердить право собственности на комнату. «Помимо документов на собственность продавец должен предоставить кадастровый и технический паспорт объекта, справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам», – рассказала ЦИАН Земфира Каримова, адвокат юридической фирмы «Афина».
В-третьих, продажа доли в коммунальной квартире имеет много правовых нюансов и юридических сложностей, поэтому нужно очень внимательно изучить всю процедуру продажи такой собственности, и, по возможности, воспользоваться помощью квалифицированного специалиста, проводившего подобные сделки с комнатой в общей коммунальной квартире.
Это позволит осуществить процесс максимально быстро и просто, а также даст возможность получить наиболее высокий доход от сделки, что является особенно важным фактором для улучшения условий проживания. В такой ситуации процедура проводится аналогично, с продажей обычных квартир.
Решая вопросы о том, стоит ли брать у соседей отказ при продаже своей приватизированной комнаты или нет, рекомендуется заранее ознакомиться со всей документацией и выяснить, что же продается на самом деле? Это может быть не только определенная доля в коммунальной квартире, но и объект, на который у вас имеются все законные права. Если брать правовую основу, то, занимаясь вопросами продажи своей комнаты в коммуналке, когда владельцу принадлежит только определенная доля на право собственности, то это касается и мест общественного пользования. Часть причитающейся доли рассчитывают на основе пропорциональности, принадлежащей собственнику части жилой площади отдельного помещения (т. е. комнаты). Порядком продажи комнаты в коммуналке также предусмотрено, что продавец должен информировать соседей (других собственников квартиры) о продаже комнаты с указанием цены. Уведомление о продаже комнаты составляется в письменной форме со всеми необходимыми реквизитами: полное ФИО и адрес комнаты получателя, полное ФИО отправителя с адресом комнаты, сообщение о продаже.
Продать комнату в общежитии гораздо проще, если у вас на нее есть свидетельство, то есть право собственности на эту комнату зарегистрировано. В этом случае согласия соседей не потребуется. По ст. 250 ГК РФ «добро» на совершение сделки нужно, если вы владеете долей. И по закону такие же дольщики, как и вы, имеют преимущественное право покупки.
Дарение предусматривает безвозмездную сделку, в которой не участвуют деньги и вознаграждения. Заинтересованные лица – родственники дарителя, дети или официальная жена смогут легко оспорить это.
Есть два основных варианта получения отказа от права преимущественной покупки. Первый – пригласить всех владельцев к нотариусу и там оформить официальные отказы. За это придется заплатить. Второй – собрать всех собственников в регистрационной палате, когда будете подавать документы на госрегистрацию сделки, где ваши соседи напишут в приемной официальные отказы. Как показывает существующая практика среди всех возможных операций с недвижимостью этот процесс один из самых сложных. Связано это необходимостью обязательного соблюдения ряда правовых формальностей, о которых далеко не все проинформированы.
Спрос на комнаты стабильный – еще бы, цена значительно ниже, чем на полноценную квартиру. Но между продавцом и покупателем стоят соседи-собственники. Как договориться с ними?
Былая система распределения жилых помещений не предусматривала последующую продажу собственности, так как все квартиры по факту принадлежали государству. Поэтому сегодня в фонде любого города осталось достаточно много зданий с коммунальными квартирами. Но теперь, когда существует система приватизации, многие частные владельцы такой недвижимости нередко задумываются о том, как продать комнату в коммуналке, чтобы приобрести более комфортное жильё.
Продажа комнаты, как правило, сопровождается немного большими неудобствами, чем продажа квартиры. Кроме сбора всех документов, потребуется и отказ соседей от покупки комнаты. Но продать комнату все же возможно, даже если соседи упираются и не хотят писать официальный отказ. Также потребуется согласие органов опеки и попечительства, если среди других собственников квартиры есть недееспособные граждане или несовершеннолетние.
Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире
Но учитывая специфику отечественного рынка недвижимости, подобная согласованность соседей по коммуналке – явление достаточно редкое. В основном такие продажи осуществлялись в первую половину 90-х годов. Сегодня же приходится сталкиваться с тем, что совладельцы «многосемейных» объектов недвижимости не только не желают продавать свою комнату, но и, порой, всячески мешают соседям это сделать.
Планируя осуществить продажу комнаты, которая находится в коммунальной квартире, необходимо заранее ознакомиться с определенными нюансами, чтобы потом не превращать сам процесс в достаточно долгую процедуру купли-продажи жилой недвижимости. Изначально необходимо ее приватизировать, чтобы можно было начинать поиск покупателя. Официально оформив право собственности на комнату в коммуналке, то есть – приватизировав объект, можно будет не переживать о том, что при его освобождении (в момент выписки), в городской муниципалитет автоматически перейдет эта жилая недвижимость.
Сначала выясните, кто является владельцем соседних комнат. От собственников необходимо получить отказ от права «первой руки». Если соседняя комната не приватизирована, значит, ее собственник — муниципалитет или другая организация. Чтобы продать комнату в этом случае, за отказом вам придется сходить в городской комитет по жилищной политике.
Как быстро продать долю в коммунальной квартире?
Что собой представляет жилое помещение – комната в коммунальной квартире? Это разновидность недвижимости, в которой проживают несколько жильцов (собственников) имеющих в своем распоряжении по одной (иногда по две) отдельной комнате, без удобств.
При этом места общего пользования – кухня, коридор, санузел и ванная, кладовки, подсобки – эксплуатируются жильцами совместно. Ими может пользоваться каждый исходя из принципа равенства.
Это весьма неудобно, когда в коммуналке живут несколько семей. Нередко люди, подкопив денег, либо взяв займ в финансовом учреждении, стараются продать это неликвидное жилье и переехать в отдельную квартиру или дом.
Как известно сделки по купле-продаже могут быть заключены в простой письменной форме, а могут быть заверены нотариально.
Что говорит закон относительно того, если есть необходимость продать комнату в коммунальной квартире?
Когда нужен нотариус, а когда нет:
- собственник жилья один – нотариальное заверение не требуется;
- если у комнаты, несколько владельцев, распоряжающихся ей на праве общей долевой или совместной собственности – сделка оформляется у нотариуса;
- когда каждому из супругов принадлежит в ней четко обозначенная и выделенная часть – заверение не нужно.
Во-вторых, соседу-собственнику комнаты нужно учитывать, что остальные соседи коммунальной квартиры по закону имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Чтобы обеспечить реализацию данного законодательного требования и избежать возможных неблагоприятных последствий в дальнейшем, продавец должен четко следовать определенной процедуре получения согласия соседей на продажу своей комнаты.
Если требования сбыта исключительно частной собственности относятся ко всем видам недвижимости, то сложности с коммунальной квартирой вызваны тем, что с точки зрения законодательства, это единое жильё.
Дарение предусматривает безвозмездную сделку, в которой не участвуют деньги и вознаграждения. Заинтересованные лица – родственники дарителя, дети или официальная жена смогут легко оспорить это. Тем более, когда даритель может признать факт о получение денег, а это веское основание говорить о признании сделки недействительной.