Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Оспаривание договора приватизации земельного участка по ст 168 гк рф». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Суды стали применять п. 5 ст. 166 ГК РФ (о недобросовестности лица, ссылающегося на недействительность сделки) и появились отказные решения именно по этому основанию .Например в одном из дел в обоснование своих требований истец ссылался на осуществление ответчиком деятельности в отсутствие предусмотренной законом лицензии. В мотивировочной части суд указал, в частности, что действия истца по подписанию и частичному исполнению договора, внесению предоплаты, а также направленные при переписке уверения о намерении продолжать сотрудничество давали основания полагаться на действительность заключенного договора.
Федеральным законом от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ были изменены общие положения об оспоримых и ничтожных сделках, а также нормы о недействительности сделок, не соответствующих закону или иным правовым актам. Основные правовые позиции по внесенным в ГК изменениям Верховный Суд РФ изложил в Постановлении Пленума от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
Примечание. Обращаем внимание, что с 01.09.2013 статья 168 ГК РФ применяется в новой редакции (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).
Содержание:
Три степени защиты от оспаривания сделки
Договор купли-продажи может быть расторгнут по взаимному согласию либо через суд по требованию одной из сторон, в случае существенного нарушения договора другой стороной (ст. 451 ГК РФ). Например, если покупатель не выплатил полностью сумму сделки, или, если оказалось, что реальные характеристики квартиры отличаются от заявленных. Впрочем, согласно букве закона при расторжении договора продавец имеет право не возвращать покупателю полученные от него деньги. Поэтому, кстати, юристы советуют вставлять в договор купли продажи условие о возврате денег при расторжении сделки.
Физические и юридические лица (граждане), а также компании, в собственности которых находятся здания, сооружения, строения имеют исключительное право на их приватизацию.
В связи с тем, что параграф 7 гл. 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество — предмет договора — само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
При условии заявления Тен ответчиком, продавец может предъявить к покупателю требование об оплате стоимости объекта недвижимости и уплате процентов за пользование денежными средствами.
Основания признания договора приватизации недействительным
В связи с этим суды все чаще стали отказывать в удовлетворении требований о признании сделок недействительными. После принятия Постановления № 25 по половине дел суды отказывают в удовлетворении таких исков, при этом, мотивировочная часть решений содержит анализ норм, на которые ссылаются истцы. Например, по одному из дел отказывая в иске суд указал, что заключение сторонами договора не противоречило действовавшему в тот период законодательству, а общество лишь реализовало право на приобретение в собственность земельного участка.
Особенность приватизации заключается в том, что собственники участков земли, без наличия на них самовольных построек, сооружений, должны обратиться к собственнику земли в лице муниципальных и государственных органов, с просьбой приватизировать ее.
Суть внесенных изменений состоит в том, что существовавшая ранее презумпция ничтожности сделки, не соответствующей требованиям закона или иного правового акта, заменена на презумпцию ее оспоримости. Такой кардинальный поворот произведен в соответствии с положениями Концепции и с целью исключить излишне широкое распространение судебной практики признания сделок недействительными на основании названной статьи ГК.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
Признание незаконным приватизации земельных участков
В органы прокуратуры зачастую обращаются представители хозяйствующих субъектов, органов власти и управления с требованиями защитить их интересы в возникшем экономическом споре.
По смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам ст. 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.
Гражданского кодекса Российской Федерации, доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.
Земельный участок — это часть земной поверхности, имеющая строго определенные границы. Характеристики земельного участка (площадь, категория земель, месторасположение) находятся в государственном кадастре недвижимости.
Кроме того, суд учел недобросовестность истца, которая была установлена со ссылкой на п. 5 ст. 166 ГК РФ, а также замечания ответчика о пропуске срока исковой давности.
Для распоряжения одним из супругов правом (долей в праве) собственности на земельный участок, которые являются совместно нажитым имуществом, требуется нотариальное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ).
Происходит всё следующим образом: от имени лица, страдающего психическим расстройством, продаётся сильно запущенная квартира, когда новый владелец завершает ремонт, опекун продавца подаёт иск о возврате собственности. Даже если мошенников заставят вернуть деньги, они получают бесплатный ремонт.
Договор будет признан недействительным, если истец докажет, что в ходе совершённой сделки его права на квартиру не были учтены, или были нарушены. Инициатором оспаривания могут выступить наследники, супруга и другие родственники продавца, его кредитор, и другие лица. Срок давности при оспаривании сделки – 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
Если запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, то оспаривать зарегистрированное право или обременение можно, предъявив иск о признании права или обременения отсутствующими. Предъявление такого иска возможно, например, когда право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, или право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, или ипотека (другое обременение) прекратилась.
С 1 сентября 2013 года действует новая редакция ст. 168 ГК РФ которая вызвала трудности в судебной практике. На сегодняшний день противозаконная сделка является оспоримой.
Из представленных возражений Тен на исковое заявление следует, что наличие в договоре купли-продажи недвижимости условия о том, что расчеты между сторонами произведены полностью, в совокупности с действиями истца подтверждают факт оплаты товара. Реформирование гражданского законодательства продолжается уже почти десять лет. Основой для вносимых в Гражданский кодекс РФ изменений является Концепция развития гражданского законодательства РФ, подготовленная на основании Указа Президента РФ от «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации».
По мнению ответчика, доводы о мнимости сделки противоречат всем материалам дела. Доводы о превышении полномочий, изложенные в уточненных исковых требованиях, свидетельствуют не о ничтожности, а об оспоримости сделки.
В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п. 3 ст. 250 ГК РФ.
По основанию притворности (п. 2 ст. 170 ГК РФ) может быть признана недействительной сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. Сделка будет признана ничтожной, если она была совершена с явным нарушением закона. То есть такая сделка недействительна по умолчанию. Впрочем, для признания факта ничтожности сделки иногда также надо обратиться в суд. Признаки ничтожности сделок прописаны в статьях 168-172 ГК РФ. Ничтожными будут сделки заключённые с малолетними или недееспособными лицами, мнимые и притворные сделки, а также совершённые по поддельным бумагам. Срок давности – 3 года, но он может быть увеличен до 10 лет.
Законодатель связывает момент возникновения права собственности на недвижимые вещи, в число которых входят земельные участки, с государственной регистрацией права собственности на них (п. 1 ст. 131 ГК РФ).
Формально настаивать на аннулировании сделки с объектом недвижимости может как продавец (и его близкие), так и покупатель. На практике же покупатели пытаются аннулировать сделку крайне редко. Ведь именно покупатель от разрыва договорных отношений пострадает гораздо более существенно. После признания договора купли-продажи недействительным (ничтожным) недвижимость возвращается продавцу, а деньги должны быть возвращены покупателю. На практике продавец, как правило, заявляет, что денег у него уже нет – потратил, потерял. А значит возврат средств покупателю растягивается на многие годы – продавец годами выплачивает покупателю определенный процент своей зарплаты. Или вовсе ничего не выплачивает, если не имеет официального заработка.
Категория земель — это виды земной поверхности. Земли поделены на категории — это позволяет разумно их использовать.Часть доверенности на право быть представителем в УФРС по Сахалинской области по вопросу регистрации на имя истца права собственности на спорный земельный участок предусматривает наделение правами, возникающими из Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Вместе с тем действие данного закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.
защита прав в суде без адвоката
Поскольку в силу своих непосредственных задач органы прокуратуры в подавляющем большинстве случаев обращаются в арбитражный суд с исками о признании недействительными сделок, не соответствующих закону, указанные изменения в значительной степени отразились на возможности использования прокурором полномочий по обращению в арбитражный суд с такими исками.
Все зависит от конкретных обстоятельств дела, категории земли, правого статуса приобретателя земельного участка, дома, квартиры.
Во исполнение судебного акта о наложении ареста на имущество ответчика судебный пристав-исполнитель производит арест и устанавливает только те ограничения и только в отношении того имущества, которые указаны судом. Если суд принял обеспечительную меру в виде ареста имущества ответчика, установив только его общую стоимость, то конкретный состав имущества, подлежащего аресту, и виды ограничений в отношении его определяются судебным приставом-исполнителем по правилам ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
Общий вывод, признать сделку недействительной в настоящее время стало гораздо сложнее и прежде чем обратится в суд с требованиями об оспаривании сделки нужно тщательно взвесить моменты обозначенные в Постановлении №25.