Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Как правильно определить свою долю в квартире для продажи?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Каким образом происходит процедура раздела имущества при разводе? Какое имущество не может делится? Узнаем подробности и будем вооружены, на всякий случай конечно.
При оценке доли в квартире огромное значение имеет, проживает ли кто-то в ней. Если нет, то перспектива проживания в пустом жилье даже непродолжительное время — огромный плюс.
Продажа-покупка доли в квартире – тема популярная. Так или иначе, многие из нас владеют какой-то частью жилища, которое когда-то было приватизировано, куплено, досталось в наследство. И кое-кому приходит голову идея запустить эту собственность в оборот.
Содержание:
Что делать, если совладельцы против проведения сделки
Если у Вас долевое владение, вопросов возникает меньше, кроме того, не требуется в отдельном порядке определять долю, так как она уже зафиксирована. Совместное владение можно перевести в долевое — тогда каждому жильцу присваиваются равные доли (за исключением ситуаций, когда вопрос затрагивает несовершеннолетних детей). Действия вашей тети совершенно неправомерны, вы как сособственник вправе жить и пользоваться квартирой наравне с другими сособственниками, если в этом вам препятствуют — обращайтесь в полицию.
Но самостоятельно продать долю в приватизированном жилье все-таки можно. Правда, перед началом процедуры, потребуется выделить доли. То есть каждый собственник будет иметь свою законную часть.
Как продать долю в квартире без лишних проблем?
Стоит знать, что стандартная квартира, находящаяся в долевой собственности, физически никак не разделяется. Для раздела жилого помещения, как говорят юристы, «в натуре» необходимо, чтобы у такого помещения был отдельный вход, отдельные подключения к централизованным сетям (газ, вода, электричество). Реализовать все это возможно разве что в «квартирах на земле», когда один дом ИЖС делится наследниками на несколько реальных долей. В прочих случаях возникают так называемые «идеальные доли».
Интересует продажа 1/4 части в трехкомнатной квартире в Хабаровске. Я получила 1/4 квартиры после смерти дедушки. Оставшаяся часть досталась папиной сестре (папа погиб) и ее сыну, на которого записана 1/2 квартиры. Таким образом мы с тетей поделили оставшуюся половину. В квартире я не проживаю, живу в другом городе, поэтому предложила через нотариуса мою часть выкупить тете и ее сыну, ответа не последовало, мы выставили ее на продажу. Но как выяснилось, из-за того, что не определена моя доля в квартире (какая комната), я свою долю продать не могу. Тетя в квартиру никого не пускает (в полицию пока не обращались), не пустила доверенных людей, которые за меня в Хабаровске всем занимаются. Доверенности у них есть на совершение всех сделок, но все равно их не пускают и не разговаривают с ними.
В некоторых объявлениях риелторы выдают за преимущество тот факт, что некоторые совладельцы стоят в очереди на получение жилья.
Отчуждение недвижимого имущества, находящегося не в единоличном управлении обладает некоторыми особенностями, которые могут повлиять на сложность процесса и его сроки. Чтобы понимать, как продать долю в квартире с соблюдением всех процессуальных норм, нужно разобраться, что представляет собой идеальная доля и знать нюансы процедуры перехода собственности. Продажа доли квартиры второму собственнику, продажа доли в приватизированной квартире, какой налог от продажи доли в квартире нужно будет уплатить, можно ли продать долю в квартире банку обо всем этом и многом другом вы узнаете далее.
Продажа доли имущественного хозяйства
Никто не будет оспаривать факт, что квартиру площадью 80 кв.м намного проще разменять на две с меньшей площадью. Этот принцип работает и в случае долевой собственности.
Продажа квартиры долевой всеми собственниками возможна двумя способами – заключением единого договора или нескольких. Последний вариант встречается тогда, когда сособственники проживают на большом расстоянии друг от друга, либо не общаются и не имеют желание давать доверенность кому-либо на совершение действий по продаже доли от его имени. Ситуация с несколькими договорами не выгодна финансово, так как придется каждому продавцу уплатить государственный налог от продажи.
Важная информация! Совместное имущественное хозяйство тоже поддается разделу. Это сложный процесс, после которого общее имущество будет аннулировано, а владельцем станет один человек.
Вы также можете обратиться в суд с требованием о выделе вашей доли в натуре (определить, какая комната), но если такой выдел будет невозможен — то также через суд вы можете потребовать уплаты денежной компенсации от других сособственников.
Необходимо понимать, что идеальная доля – это не часть квартиры, это доля в праве. Делится право собственности, а не сама квартира. Осязать эту долю в реальности нельзя. Один из собственников не является хозяином квартиры – в его собственности доля, представляющая собою один из видов прав на недвижимость, но не саму недвижимость. Для начала давайте разберемся с понятиями. Как справедливо замечает независимый эксперт, юрист по недвижимости Евгений Страхов термин «доля в квартире», — некорректен. Вернее, такого термина вообще нет, это, товарищи, наш с вами жаргонизм.
Продажа доли отличается от любой другой продажи недвижимости, потому что нельзя определить границы этой доли непосредственно в самой квартире. Как продать долю в квартире, если Вы не знаете, какая часть Вам принадлежит – коридор, кухня или, может быть, ванная комната? Даже определение порядка пользования в суде не дает конкретики.
Но если доля определена и выделена, то ее «пощупать» можно. Опять же для ясности — небольшой экскурс в историю приватизации (откуда, собственно, и полезли эти доли) устраивает нам Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Эксперт напоминает, что в свое наши граждане приватизировали квартиры по-разному. Одни семьи оформляли квартиру в долевую собственность (с определением доли каждого из собственников), другие – как правило, супруги — в совместную (без определения таких долей). В обоих вариантах собственники сообща владеют и пользуются имуществом.
Право на возвращение товара ненадлежащего качества отражено в Гражданском кодексе Российской Федерации и Федеральном Законе «О защите прав потребителей».
Чтобы продать свою долю, необходимо пройти процедуру, состоящую из нескольких этапов. Но стоит понимать, что без разрешения других дольщиков прописать нового жильца или изменить интерьер комнат, не получится. То же самое касается продажи долевой части имущественного хозяйства.
Если 2 совладельца решат разъехаться, то им проще разменять квартиру в 100 кв.м на две пускай и в удаленном районе города, зато без доплаты.
Продажа всей квартиры, находящейся в долевой собственности
Ее могут выразить дробно. К примеру, рассмотрим двухкомнатную жилплощадь, где есть два хозяина. Это значит, что квадратные метры каждого из них будeт составлять ½. Получается, что каждому владельцу отводится по одной комнате, а кухней, коридором и кладовкой они будут распоряжаться на общих основаниях.
Отчуждение долевой недвижимости усложняется, если только один из всех сособственников принял решение продать долю в квартире. Совладельцам этот вариант может прийтись не по душе, поэтому установлено первоочередное их право на покупку.
Тогда как? Оксана Мягкова, юрист вторичного отделения агентства «Азбука Жилья» объясняет буквально на пальцах. «Что бы было понятнее: предположим, возникло наследство у двух наследников на трехкомнатную квартиру. Соответственно, у каждого наследника возникает право собственности — по 1/2 доле на квартиру. Это право собственности на 1/2 в трехкомнатной квартире, это право собственности на ½ в одной комнате, право собственности на 1/2 во второй и третьей комнатах, право собственности на ½ ванной, туалета, кухни, коридора, эта 1/2 доли каждого никак не выделена, и не является определенными комнатами в квартире».
Начнем с того, что комнату в коммунальной квартире нельзя отнести к данному проблемному случаю потому, что за каждым ее жильцом закреплены определенная площадь и лицевой счет. В отношении приватизированного жилья выделяют две формы владения:
- совместное владение — как правило, это квартира супругов, если, конечно, она была куплена во время брака, или квартиры, приватизированные в начале 1990-х годов, когда не определялась доля каждого владельца;
- долевое владение — каждому собственнику в таком случае присвоена определенная доля, сейчас при приватизации жилья они определяются автоматически.
Продажа квартиры по долям одному покупателю
Доля выражается в виде дроби. Долю в праве собственности нельзя увидеть или «подержать в руках»», — объясняет эксперт. То есть, если человек владеет некоей доле в квартире, это вовсе не означает, что он – собственник одной из комнат, нет!
Никто не имеет права запрещать Вам продавать свою собственность, в том числе долю в квартире. Но есть и право преимущественной покупки. Согласно статье 250 ГК РФ, остальные собственники долей должны быть извещены в письменной форме о намерениях продавца с указанием всех условий, им предоставляется преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Однако в случае их отказа от покупки, или если они не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Обычно долевое имущественное хозяйство встречается в крупных городах. После проведения приватизационного процесса коммунального жилья его хозяевами могут стать от двух до семи человек. Причем это могут быть родственники, чужие граждане или те, кто утратил родственную связь. Со временем к одному из владельцев придет мысль о том, чтобы переехать и продать свои законные метры. И тут перед хозяевами встает вопрос: как правильно продать долю в квартире на выгодных условиях? Давайте разбираться.
Почему я не могу продать свою долю в квартире?
Наличие дольщиков, не достигших совершеннолетия, снижает стоимость примерно на 50%. Такие жильцы портят перспективу разъезда. Скорее всего, въехавшим новым жильцам без детей придётся ужиматься. Такая же причина уменьшения стоимости жилья, если в квартире есть недееспособные лица. Через суд попытаться определить свою часть квартиры? Для продажи необходимо вообще оценить ее состояние, но нам туда не попасть, законно ли тетя поступает, не пуская доверенных от меня лиц в квартиру? После вступления в права наследования, я исправно плачу все коммунальные платежи, но они ничего не платят, за квартиру уже есть большой долг, это может повлиять на решение суда в мою пользу? И как это может отразиться на тех, кто потом мою долю купит?
Каждая сделка нуждается в четкости, продуманности действий. Законодательство 2019 года отличается обширной платформой законопроектов, где регулируется продажа доли квартиры. Инструкция, вмещающая алгоритм действий определяет последовательность процедур. Здесь можно выделить такие основные этапы, как:
- выделение в натуре;
- обозначение условий и цены;
- уведомление о продаже доли в квартире совладельцев;
- сбор документов;
- юридическое оформление продажи;
- расчет.
То есть, каждый из собственников квартиры имеет право ею владеть и пользоваться, не нарушая права других собственников. Иногда для реализации этого права на практике приходится устанавливать режим пользования квартирой: например, выделить в трехкомнатной квартире каждому из двух собственников комнату для личных нужд, предусмотреть график пользования кухней и гостиной.